Si eres extranjero y tienes patrimonio en España —una vivienda en la costa, cuentas o inversiones— sin residir aquí, tributas como no residente y solo por los bienes situados en España. Las tres claves: existe un mínimo exento de 700.000 € en el Impuesto sobre el Patrimonio, se declara con el modelo 714, y si vives fuera de la Unión Europea normalmente necesitas designar un representante fiscal en España. Aquí tienes lo que debes cumplir y cómo optimizarlo.
¿Eres residente o no residente fiscal? La distinción que lo cambia todo
Antes de nada, define tu situación, porque de ahí depende todo lo demás. Eres residente fiscal en España (y tributas por tu patrimonio mundial) si se da alguno de estos criterios: permaneces más de 183 días al año en el país, tienes aquí tu centro de intereses económicos, o residen aquí tu cónyuge e hijos. Si no cumples ninguno, eres no residente y solo tributas por los bienes que tengas en España. Esta guía se centra en el no residente, que es el caso más frecuente de quien tiene una segunda residencia en la costa.
El Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes
Grava el valor de tus bienes y derechos situados en España a 31 de diciembre. Como no residente, declaras solo lo que tienes aquí: inmuebles, cuentas en entidades españolas, participaciones en empresas que operan en España y valores o seguros gestionados por entidades españolas.
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Mínimo exento | 700.000 € (solo tributa lo que exceda) |
| Tarifa | progresiva, del 0,2 % al 3,5 % según el patrimonio |
| Valoración del inmueble | el mayor entre valor catastral, de adquisición o comprobado por Hacienda |
| Modelo | 714, presentación telemática |
| Plazo | habitualmente de abril a junio del año siguiente |
Ojo con las bonificaciones autonómicas: algunas comunidades (Madrid, por ejemplo) han aplicado bonificaciones de hasta el 100 %, lo que puede reducir mucho o anular la cuota, aunque a veces siga siendo obligatorio presentar la declaración. Conviene comprobar la comunidad donde está el bien.
Qué tienes que cumplir como no residente con propiedad en España
Más allá del Impuesto sobre el Patrimonio, si tienes un inmueble aquí te afectan otros tributos. El checklist real:
- IBI: impuesto municipal anual sobre el inmueble, según su valor catastral. Lo paga todo propietario, residas donde residas.
- IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): por la mera titularidad de una vivienda que no alquilas se imputa una renta; y si la alquilas, tributas por esos ingresos.
- Impuesto sobre el Patrimonio: el modelo 714, si superas el mínimo exento.
- ITP / AJD: al comprar el inmueble, se autoliquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (o IVA + AJD según el caso) en plazo.
Si además planeas transmitir el patrimonio a tus hijos en vida, entra en juego el impuesto de donaciones, que conviene planificar junto con el resto de tu fiscalidad.
El representante fiscal: cuándo lo necesitas
Si resides fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, en muchos casos debes designar un representante fiscal en España: la persona o despacho que presenta tus declaraciones, recibe las notificaciones de Hacienda y gestiona el impuesto en tu nombre. Para residentes en la UE/EEE la obligación es más flexible, pero contar con representación local sigue siendo muy recomendable por la distancia y el idioma. Formalizar esa representación suele hacerse mediante un poder otorgado a favor del despacho; si el patrimonio se gestiona conjuntamente entre varios miembros de la familia, puede ser útil un poder notarial entre varios hermanos u otros familiares.
Evitar pagar dos veces: los convenios de doble imposición
El temor habitual del no residente es tributar por lo mismo en España y en su país. Para eso existen los convenios para evitar la doble imposición, que España tiene firmados con numerosos países siguiendo el modelo de la OCDE. Permiten aplicar créditos fiscales por lo pagado en el otro país, exenciones para ciertas rentas (dividendos, intereses) y acreditar tu residencia con un certificado. Para esto es clave el asesoramiento en derecho internacional privado y de la Unión Europea, que determina qué convenio aplica y cómo.
Cómo optimizar tu fiscalidad patrimonial
Una buena planificación reduce la carga dentro de la legalidad. Las vías más habituales: elegir la estructura jurídica adecuada para los activos (por ejemplo, sociedad para gestionar inmuebles cuando compensa), aprovechar las bonificaciones autonómicas de la comunidad donde está el bien, planificar la sucesión con testamento adaptado a tu situación internacional, y mantener la documentación en orden para evitar sanciones. Los aspectos civiles de esa planificación (testamentos, régimen de bienes) los cubre nuestro servicio de derecho civil.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar mi vivienda de la costa si vivo fuera de España?
Sí. Como propietario pagas IBI y el IRNR por la titularidad (o por el alquiler si la arriendas), y presentas el Impuesto sobre el Patrimonio si superas el mínimo exento de 700.000 €.
¿Cuándo necesito un representante fiscal?
Con carácter general, si resides fuera de la UE o el EEE. Para residentes en la UE es más flexible, pero contar con representación en España es muy recomendable.
¿Voy a pagar dos veces por el mismo bien?
Para eso están los convenios de doble imposición: aplican créditos o exenciones para que no tributes duplicadamente. Depende del convenio con tu país.
¿Cuánto es el mínimo exento del Impuesto sobre el Patrimonio?
700.000 € para no residentes. Solo tributa el valor que exceda esa cifra, con tarifas del 0,2 % al 3,5 %, y según bonificaciones de la comunidad autónoma.
¿Qué pasa si no presento la declaración?
Hacienda puede imponer recargos y sanciones. Conviene cumplir en plazo y, dada la distancia, delegar en un despacho la gestión.
¿Tienes patrimonio en España y vives fuera? Nos ocupamos de toda tu fiscalidad como no residente —declaraciones, representación ante Hacienda y planificación— para que no tengas que preocuparte por los plazos ni el idioma. Nuestro bufete de abogados en Marbella, con atención en varios idiomas, gestiona el patrimonio de clientes internacionales de toda la Costa del Sol. Cuéntanos tu caso.
